1994年全国土地估价师资格考试卷(3)土地估价计算题

一九九四年全国土地估价师资格考试卷(三)土地估价计算题

待估土地
比较案例A
比较案例B
比较案例C
比较案例D

用    途
住    宅
住    宅
住    宅
住    宅
住  宅

成交日期
(评估期日1994.10)
1993.10
1993.12
1993.4
1994.8

成交价格
1200元/平方米
1300元/平方米
1400元/平方米
1100元/平方米

容 积 率
2
3
3
4
2

区域
条件
位    置
0
-2%
+3%
0
-3%

基础设施
0
-1%
-2%
+2%
0

交    通
0
-2%
0
+3%
0

个别
条件
地    势
0
-2%
+1%
0
-2%

形  状
0
+3%
0
0
+1%

其    他
0
-3%
-3%
0
-2%
    对位置、基础设施、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地那个相比，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示需修正的幅度。
又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨数与93年1月比均为1%，容积率修正系数如表

容 积 率
1
2
3
4
5

修正系数
1
1.8
2.1
2.3
2.4

请按以上条件，估算该住宅用地的单位地价（本题20分）
    4.假设某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为6万元/亩，征地中发生的其他费用平均为2万元/亩，土地开发费平均为2亿元/平方公里，当地银行贷款年利率一般为12％，假设征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30％，开发商要求的投资回报率一般为15％，当地土地出让增值收益率为10％，试用成本逼近法估算该区域的土地价格。（本题20分）