论中国房地产保险发展的误区

　　观念上的误区之四是把房地产保险的范围片面地理解为房地产信贷信用或保证保险，实际上，房地产保险是一个相当宽泛的概念，除了信用与保证保险之外，还包括保障购房者由于意外伤害、死亡、生病等原因导致收入流减少或中断而不能还款的住房抵押贷款寿险、保障房屋产权合法契约关系的房地产产权保险、保障房屋因自然灾害或意外事故而发生损失的房屋财产保险、保障房屋质量的房地产质量保险以及保限建筑和安装工程(包括家庭装修)的建筑工程保险等等内容。

　　概念上的澄清意味着实务范围的扩大，也意味着房地产保险的发展可以从倍用和保证保险之外的领域寻求突破。比如，住房抵押贷款寿险的发展就可以彻底改变只有财险公司才可以办理房地产保险的观念，寿险的长期性和灵活性特点恰恰符合房地产交易的长期性特点，而且这种保险既能够保证银行按时收回贷款，又能使购房者在收入流中断时仍然保有所购住房，还能促进寿险业本身发展，可谓一举多得。在我国信用经济还没有建立起来，保证保险无法取得突破性进展之前，住房抵押贷款寿险无疑是市场的理性选择。再比如，激活二手房市场、促进装修业的健康发展，房地产产权保险和房地产建筑工程保险也都可以大有作为。

　　2　实际操作中的误区

　　除了观念上的误区之外，房地产保险实际操作中也有很多误区，简单概括有以下三种。

　　其一是费率提高。目前国内住房抵押贷款保证保险的费率一般定为5‰上下，30万元15年期的贷款趸缴保费超过1万元。而国外同种业务的保险费率却相对低得多，加拿大和美国不到0.5‰，而日本则更低。尽管保险费率在市场上最终达成均衡是市场供需双方长期博弈的结果，保险公司为降低风险，在厘定费率所需以往统计数据不足(开办的时间短)的情况下，会把保费定得偏高，但过高的保费其实恰恰增大了保险公司的风险。因为在保险中由于逆选择的作用，风险低的人(收入流稳定或道德风险与行为风险较低)不愿意参加保险，而风险高的人却积极参加保险，当费率提高后，其中低风险的人会选择退出保险，留下的是风险更高的人，普遍高的风险迫使保险公司制定更高的费率，也就有更多的风险相对低的人退出保险……恶性循环，逆选择若得不到有效的控制，保险制度就会因之而崩溃。

　　其二是手续繁琐。因为国内金融机构尚未掌握个人信用状况的详细记录，所以，为降低风险，保险公司要求投保人出具各种各样的证明文件。有的保险公司甚至要求投保人先出具银行已经贷款的正式文件，而银行贷款的前提条件却又是购房者先行获得保险保障，把购房者卡在当中。

　　其三是法律缺失。房地产保险业务的顺利拓展，没有严格的法律保障是不可能的。然而，这方面至今却是严重地缺乏法律依据。此类长期保险业务，在没有相应去律保障的情况下，别说是购房者个人，即便是保险公司和银行也不会有太高的积极性。

　　3　结论

　　中国房地产保险的发展需要整理思路重新定位。从宏观的层面看，政府有必要组建政策性的房地产抵押贷款保险公司，以政府信用为基础，扶持抵押贷款保险的发展。房地产抵押贷款保险的政策性经营方式，可以利用政策性业务的强制性遏制保险中的逆选择，使房地产保险中的信用风险在更广阔的时间和空间上得以分散，从而也大大降低保险费率，维持保险制度的稳定，保证房地产抵押贷款保险走上良性发展的轨道。具体思路是政府从目前国有商业性的保险公司中撤出一部分国有资本组建政策性保险公司，这样既可解决政策性保险资金严重不足的问题，推动政策性保险业务的发展，也使国有保险公司的所有权结构发生一定程度的转变，最终从根本上解决国有保险公司所有者缺位、委托代理关系扭曲、内部人控制所引起的国有企业的诸多通病，从而提高效率，提升其国际竞争力。

　　在政府介入房地产保险市场的同时，应允许和鼓励保险公司(包括财险公司、寿险公司和再保险公司)全面介入各种类型的房地产保险业务，对具有正的外部性的业务应给予税收及再保险方面的优惠，扶持其发展。同时，立法机构和保险监管部门应及时制定和出台各种规范性的法律、法规，保证房地产保险发展有一个健康的法律环境。

　　从微观的层面看，房地产抵押贷款保险应该严格分为信用保险和保证保险两笔责权明晰的业务，理顺利益关系，保证投保人的权利。同时，保险公司、银行、房地产公司宜相互配合，认清并合理地划分各自所承担的风险，通力合作，简化手续，降低费率，共同构筑房地产保险的堤坝，争取多赢格局的早门形成。