住房分配管理系统的开发与设计

1.2 研究现状及设计目标
1.2.1 相近研究课题的特点及优缺点分析
随着我国经济发展和城市开发，住房管理已形成规模，其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企事业单位而言，能提高单位员工居住环境，使员工能够更好地为单位创造更高的利润。同时，完善的单位住房管理能为所在单位树立良好的企业形象，吸引更多的优秀人才加入到单位。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在住房管理的实践过程中还存在着如下问题：
    ⑴ 住房管理架构不完善。目前，我国单位住房管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、单位住房小区管委会、单位住房管理部门责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的单位住宅小区中，房屋及住房管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种住房管理模式大约各占1/3。而且其中不少住房管理往往是局部的或单一的，一些单位住房管理部门忽视自身建设，把住房管理看成只是金钱交易服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理的水平有待提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。
    ⑵ 配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与住房管理脱节，没有从住房的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，住房管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。
    ⑶ 维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向住房管理部门反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是住房管理部门在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业单位住房管理规范，也给单位住房的员工造成了极大的困扰。
⑷ 住房管理经费难以为继。住房管理和建设一样，也需要资金的投入，在住房管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成住房管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把住房管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响住房管理工作顺利开展的一大症结所在。
     ⑸ 住房管理法制不健全。全国性单位住宅小区住房管理方面的法规很不健全，诸如住房管理体制、住房管理经费、住宅小区住房管理部门的资质审查、住宅小区的住房验收交接等关于住宅小区的住房管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了住房管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。
     ⑹ 住房管理部门与社会相关方面关系不顺。住房管理部门在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为单位住宅小区住房管理中一大突出矛盾。
     ⑺ 住房管理不到位。目前有住房管理部门不以“为员工服务”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。　　
⑻ 地区间发展不平衡。各个省（市、区）申报参评全国优秀管理住宅小区，不足全国小区总数的30％，参评城市不到全国城市的1％，有6个省会城市拿不出小区参评。这里既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向。

1.2.2 现行研究存在的问题及解决办法
由于现在全国房地产公司到处兴建各种各样由物业管理公司托管的住宅小区，给住宅小区配置了干净舒适幽雅的环境、严密的保安巡逻管理制度，并允许投资商在住宅小区内开设超市、商店、饭店、医院等；使居住在住宅小区中的用户能够得到比居住在单位住宅小区中的员工能够享受到更方便，更舒适的服务。由于这种情况的出现，造成了某些单位的员工宁愿出高价购买物业公司托管的住宅小区也不愿意入住相对便宜的单位住宅小区，给建房单位造成了极大的损失。单位应尽快学习物业管理规章及知识，规范单位住宅小区内的环境建设，硬件建设以及允许商人投资建设服务机构。进一步明确单位住房管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为住房管理部门提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，使我国单位住房管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。
⑴建立业主合约和业主委员会制度。房地产行政管理部门应尽快着手这方面的工作。以前建成已投入使用的住宅楼，可以帮助拟定完善、公正的业主合约（或房屋使用公约），并促使业主们签署，进一步指导协助大楼各业主成立健全的业主委员会组织。对于尚未竣工销售的房地产，必须指令和辅导开发商在销售之前拟定业主公约，为未来业主进行自主管理创造必要条件。
⑵加强单位住房管理部门的资质管理。单位行政管理部门应对住房管理部门管理人员进行严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性住房管理部门，引导专业性住房管理向大型化发展，创造规模效益，如果条件允许的话，可以将单位住房管理部门单独划分出来成立一个直接受到事业单位管辖的物业管理公司，这样不但能更方便地对单位住宅小区进行管理，还能够被推荐到由房地产公司兴建的住宅小区进行物业管理；这样不但减少了事业单位对住房管理部门资金的投入，还能为事业单位创造意外的利润。转贴于 酷文网-论文下载中心 http://www.coolwen.net