在经济社会中，基本的游戏规则即产权的规则。谈论产权，我们其实在谈论约束人们行为的游戏规则。如改变游戏规则，输赢条件就会不同。如果我是土地发展商，我不会在乎你是男是女或别的什么因素。我唯一关心的是你出多少钱。在这里，市场价格是唯一分配资源的方式。在现实世界中，还有其它分配资源的机制。在大学系统下，因为我是院长，我就可分配到大办公室。 但如果我的办公室不是大学的，而是私有的，情况就会不一样，谁出的价高谁就得到。你有没有办法想像，我作为院长却没有专门的停车位，而校长们以及会玩办公室政治的人却有。但是，我可以非法泊车，如果大学给我一个警告，我会把警告信仍在垃圾袋。我之所以敢非法泊车，因为我知道如果他们一定不允许我这样做，我会到法庭上告他们说整个分配制度是不对的，如果我告他们，在香港就会是很大的新闻了。所以当大学的人看到我非法泊在那里，他们就会想，这是张教授的车，给他一封警告信就得了。所以在不同的游戏规则下，人的行为就不同。在泊车场私有的情况下，只要你付钱你就能得到泊车位，你甚至可以付足够钱不允许其他人泊车，或者甚至拆掉整栋楼。所以你可以发现什么是好、什么是坏很难讲。比较香港大学泊车分配系统以及私人泊车场很唯判断优劣。
在经济的世界里，你改变产权的规则，你就改变了整个系统。私有产权非常独特的一点是：只有在私有产权的情况下，人们才用市场价格分配资源。我没有说，私有产权比另外一种情况要好，我只是说如果你想利用市场价格分配资源，你只能选择私有产权；我也不是说，你有了私有产权，就一定会有市场价格存在，我只是说要有市场价格，就必须有私有产权存在。这是因为市场机制有时有很高的运行成本，所以有时你有了私有产权，但是并不一定会有市场价格存在。这一点是科斯在1937年《企业的本质》以及我自己在1983年《企业的合约本质》中阐述的中心问题。我们想要说明的是在私有产权下公司仍要存在，而且公司内部并不是用价格机制来运作的，但是，反之，任何东西在市场上交易，它必然是私有的。因此中国现在想要建立市场机制，而不想有私有产权，其本身是矛盾的。
当然还有其它资源分配的方式。但只有在价格进行分配的情况下，才没有租金的消散。如果我把金表放在桌上并说明，明天谁最早进来谁得到它，那么很多学生就会在外面排队，甚至晚上睡在走廊上。因此会浪费很多时间或遭受痛苦。于是，学生们就会衡量金表的价值和所付代价孰大孰小。但是他们所费的时间及遭受的痛苦对我却没有任何好处。然而，如果我换一个规则说把我的表给武汉市漂亮的女孩，那么就会有很多女孩子费尽心思打扮自己；如果我说我会把表给孩子最多的人，那么人们就会把别家的孩子拉来充数。但是所有这一切对我都没有好处。所以如果这表不是我的，人们就会进行无谓的浪费来得到表。但如果这表是我的，我就会把表给出价最高的人，而且要求的价钱一定不少于金表价值。由此你会发现若产权不是私有的，为了行使产权，很多资源被浪费了。
在阿拉斯加淘金热时有一个规则--谁来得最早，推就可以在那儿挖金，因此人们就花费大量的时间去训练他们的狗，而这本身对社会而言是一种浪费。你们也一定记得，在中国以前，很多事情需要开后门才能得到。比如，为了得到好的医疗，你必须花费很多时间去开后门、走关系等。现在你若想买鱼出钱到市场上去买就行了，但在20年前，你还必须早起排队。当然，如果你是党员、干部，你可以通过其他方式得到。在这种情况下，鱼的价值由于你的等待所费的时间和精力而消散了。即使你说你可通过政治关系得到鱼，但你得承认你的政治关系也是付出一定代价才得到的。 所以除非你用价格机制分配资源，任何其它方式都会引起价值的消散。所以我们说私有产权好并不是基于价值判断，而是因为只有在这种情况下租金的消散最少。这就是为什么改革20年以来，我们一旦以价格作为资源配置的方式，经济发展速度马上就会加快。
但是，你也要意识到用市场价格来配置资源，本身也有成本。任何一个经济系统都有其交易成本。我并不是说私有产权是最好的系统。有时要形成这种系统成本很高；而且另外要指出的是，在任何系统下人们都会最优化这一系统内的租金消散。我们可以看一下在60、70年代中国在农村实行公社制度。当时在那种情况下一定有饥荒，但我很奇怪，那时人口增长很快，那么我只好下结论：在当时情况下人们一定找到某种方式来减少租金消散。如果说当时农村情况处于类似我刚才描述的把表放在桌上时出现的情况，也许很多人不会活到现在。所以我认为所有证据表明，虽然在没有私有产权的情况下，租金消散很厉害，但是当时中国人找到了某种办法来减少浪费。我的结论是：当时虽然没有私有产权，但是建立了一定的等级制度来减少浪费。这就是为什么一旦取消私有产权人们马上就会谈论各自排位高低。只有在私有产权下，利用市场价格分配资源才能彻底消除租金消散。
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