论国有土地租赁制度的优势及存在的问题

目   录

一、论文摘要………………………………………………………………1页
二、我国土地使用权租赁制度的发展……………………………………2页
三、租赁用地方式的优越性…………………………………………2页
四、国有土地租赁管理工作中遇到的问题…………………………5页
五、解决问题的方法…………………………………………………… 6页
六、对国有土地租赁管理工作起推动作用的重要因素……………… 8页
七、国有土地使用权出租有关的法律问题………………………9页
参考文献…………………………………………………………  12页

论文摘要

国有土地有偿使用方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用者作价出资或者入股。《国土资源部规范国有土地租赁若干意见》将国有土地租赁列为出让的补充方式，对租赁用地方式的地位做出了限制。相关法规、政策也对国有土地租赁和出租做出了一些限制性规定。随着土地市场逐步发育完善，租赁用地方式的优势日趋凸显，越来越受到供用地双方的欢迎。同时，也对土地二级市场起到了有益的牵带作用。本文从国有土地租赁管理工作的实践出发，探讨了租赁制度的优势，分析了工作中及相关法律上存在的一些问题，提出了解决这些问题的一些个人观点，旨在大力推荐国有土地租赁使用方式，推进租赁有偿用地制度。

关键词：国有土地租赁  国有土地出租  土地租赁管理

一、我国土地使用权租赁制度的发展
1988 年以前，我国《宪法》第10条第4款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地”。1988年《宪法修正案》，将上述条款修改为 “任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地租赁制的实行解开了禁锢。同年，根据《宪法（修正案）》，对《土地管理法》作相应修改，将原《土地管理法》第2条第2款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，并明确规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1998年《土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股”，从而正式将土地租赁确定为国有土地使用权取得方式之一。
1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”1992年《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的作为。
1999年8月1日，国土资源部发布《规范国有土地租赁若干意见》，对国有土地租赁问题作了较为全面的规定，从而为发展国有土地租赁有偿使用制度奠定了基础。
二、租赁用地方式的优势性
国有土地租赁是从实践中发展起来的一种新型的土地有偿使用方式，解决了土地有偿使用中的一些实际难题。其优越性主要表现在以下几个方面：
（一）减轻企业压力。新的《土地管理法》实施后，《划拨用地目录》列举之外的绝大多数企业已不再能够享受原划拨土地使用权，必须实行国有土地有偿使用。即使是按照原国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第八条所规定的几种兼并、合并、改造、改组企业，保留划拨土地使用权的期限也不超过五年。巨额的土地出让金增加了企业经营成本，大大加重了企业负担，特别是受历史原因影响，盲目多占地、占好地的企业，更是无力承担土地出让金。国有土地租赁实现了土地使用权在期限上的零星出让，不要求一次性支付全额租金（出让金），将租金化整为零，由承租人逐年缴纳，缓解了国有土地使用权出让时一次性支付出让金的困难，给单位经营活动提供了便利，使土地使用者有更多的资金投入生产经营，增加市场竞争力，例如国内最大的彩玻生产企业——安阳彩玻公司，企业占地近2000亩，按规定应在企业改制时补交出让金4个多亿。由于实行了租赁用地，在按照改制优惠政策照顾后，每年仅需向国家缴纳400万元租金。彩玻公司利用腾出的资金，投入技术改造和项目扩建，短短几年内发展成国内最大、世界第三的彩玻生产厂家，新增加的经营利润相当于每年所缴纳租金的数十倍。