四是房屋产权问题。房地产市场运作的基本条件是凭证交易，一些开发商急于求成，无证擅自预售、销售商品房，一些城市联建房、城郊合建房、非法开发房等各类不具有房地产交易资格的非商品房也流入市场，加上部分登记发证机关操作程序落后、手续十分复杂，致使购房者难以及时或根本无望领取房地产权证，房屋所有权缺乏保障，也无法上市交易，造成消费者的损失。
二、住房消费者权益保护的法律现状及分析
所谓消费者权益，是指消费者依法享有的权利及该权利受到保护时给消费者带来的应得利益，其核心是消费者的权利。而消费者权利——消费者为进行生活消费应该安全和公平地获得基本的食物、衣物、住宅、医疗和
教育的权利等，实质即以生存权为主的基本人权。我国消费者权益保护起步较晚。1994年1月1日《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）实施以来，通过对国外相关经验的消化吸收并结合我国国情，
目前已经形成了一系列由《消费者权益保护法》及其《产品质量法》、《反不正当竞争法》等法律法规以及相关司法解释组成的消费者权益保护法律体系。《消法》第二条规定：“消费者为了生活消费需要购买，使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律法规的保护。”第三条规定：“经营者为消费者提供其生产，销售的商品或者提供服务，应当遵守本法，本法未作规定的，应当遵守其他有关法律法规。”从条文中可以看出，《消法》只调整狭义的消费关系，对于包括生产型消费（为生产需要而购买，使用商品或接受服务）的广义的消费关系并不予调整，这与国际立法实践是一致的。但根据我国立法和司法实践，房屋住房产业虽属狭义消费，《消法》却不予调整。对于房屋住房产业，传统上一直认为由于其属不动产，应给予特殊对待，不仅《消法》未予调整，《产品质量法》也将其排除在外。应该说，房屋住房市场上的消费者急需保护，而在现实情况中住房消费者权益保护存在着很多不足。
1、住房消费者权益案件法律适用问题。目前，我国有关保护房屋住房消费者权益的具有针对性的法律只有《民法通则》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题》、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》等为数不多的几部。在房屋住房立法中大量的是关于房屋住房生产经营市场的法规，而规范住房消费市场的法规比较欠缺，对住房消费者利益保护的规范就更为薄弱，立法体系不完整，法律规范内部不协调，外部不配套，而且立法层次低，法规、规章居多，标准不一，宽严失度，以居民房屋住房问题为中心的立法少之又少，对住房消费者权益的法律保护不尽理想。在已有的立法中，与普通居民生存权益最相关的住宅制度主要依靠政策规范调整，而法规层面保护相对不足。
应该指出，《中华人民共和国消费者权益保护法》中规定了消费者的九项权利①，具体包括安全权、知情权、选择权、公平交易权、求偿权、结社权、获知权、受尊重和监督权。这其中有七项权利能够完全适用于住房消费者，这七项权利包括：知情权（获得真实信息的权利）、选择权（自由选择的权利）、安全权（人身健康和安全不受损害的权利）、公平交易权（经济利益不受损害的权利）、求偿权（获得补救和赔偿的权利）、受尊重和监督权（社会监督权利和平等尊重权利）。而现实生活中，住房消费者的这些权利被侵害的十分严重，但是我国法律对损害住房消费者权益的一些特殊情况缺乏专门和完备的法律措施。
2、行政保护体制问题。行政保护是履行保护住房消费者权益的一项重要的法律制度。现行保护体制体现了政府领导下，以一个部门为主，多部门各司其职，相互配合的行政保护构架。但是，实际操作中矛盾很多：一是在住房消费者保护措施方面，由于各部门分工不够明确，有一些方面主次难分，一个部门如果制定保护住房消费者权益的规章有可能因涉及其他部门的权限而裹足不前，造成消费者权益保护措施严重滞后；二是在受理住房消费者申诉方面，也由于各部门分工不够明确，造成各部门受理范围不清，而在强调依法行政的趋势下，各部门只好谨慎行事；并且由于受理申诉的职责与处罚侵害住房消费者权益违法行为的职责往往不属于同一部门，也弱化打击违法行为、保护消费者权益的力度。
3、维权途径问题。维权途经是保护住房消费者权益的关键问题。虽然现行《消法》第三十四条②为消费提供了协商和解、调解、申诉、仲裁和诉讼五种维权途径，在实践住房消费者权益案件中可以借用，但是实践中往往是协商不欢而散、调解难见分晓、申诉久拖不决、仲裁没有依据、起诉筋疲力尽，严重地
影响到住房消费者权益的落实。
4、举证责任和费用问题。目前对于发生住房消费纠纷时的举证责任没有做专门规定、住房消费者在消费纠纷中处于弱者的地位，举证责任代价高昂，对住房消费者往往不利。
5、民事责任的落实问题。在房屋住房消费者权益案件中，住房经营者往往适用于一般合同过失责任原则而不是消费者保护法的严格责任原则或者无过失责任原则。虽然房屋住房经营者承担了相应的民事责任和行政责任，但是其承担的责任与住房消费者所遭受的损失有时并不成比例，住房消费者所被侵害的权益得不到最完全的弥补。
6、行政执法措施问题。目前缺乏对保护住房消费者权益保护执法措施的明确规定。一是对行政机关查处严重侵害住房消费者权益的行为没有明确其可以行使哪些调查手段；二是侵害住房消费者权益的行为发生后，为了控制危害范围、降低危害后果，未明确行政执法机关需要采取一定的应急手段。
7、住房消费者纠纷的诉讼程序问题。司法诉讼途径是住房消费者依法维权的保障。目前，住房消费诉讼主要由消费者个人提起，而且没有适用于住房消费者群体诉讼的程序，诉讼程序复杂，相关的程序减化没有在立法上得到解决，缺乏仲裁或行政裁决的相关规定，现存的诉讼制度已经不适应住房消费者维权的实践需要。
三、住房消费者权益法律保护制度的建立和完善
（一）住房消费者权益法律保护制度的建立
从上述的分析中可以看出，住房消费者权益需要进一步得到法律的保护，住房消费者已越来越不满足于民法的一般保护，而对依消费者保护法所确定的特殊或者严格原则的需求日益迫切。住房消费者权益是社会经济生活中的一种客观存在，“消费者权利，则是消费者利益在法律上的表现。法律上赋予消费者多少权利，意味着消费者在多大程度上得到国家的保护。”我国的住房消费者权益急需更细致的法律规范的调整保护，使消费者真正能够在现实和法律中都享有应有的权利和对权利的保护武器。
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