物业管理在审判实践和立法中遇到的困境与对策

    4、许多小区业主大会、业主委员会尚未成立。由于不少业主对自身权利认识不够，自治意识淡薄；加之政府主管部门对物业管理法规条例宣传不够，落实不力，许多小区根本没有业主大会和业主委员会，开发公司越俎代庖"自选"物管公司现象比比皆是，直接损害了广大业主的权益；

    5、公共建筑设施、场地被任意侵占，随意变更；在审判实践中我们经常听到业主这样的抱怨：买房时的绿地承诺变成了入住时的楼房矗立，规划中的幼儿园、健身场地变成了对外出租的经营用房，小区公共道路被一个个"私家车位""圈地"蚕食，等等。由此引发的物业纠纷层出不穷。

    6、物业管理企业与开发建设单位关系复杂，直接影响物管的服务质量；物业管理企业与开发建设单位之间存在"父子"和其他"裙带"关系，导致实践中业主购房入住被动接受前期物业管理，到对物业服务产生不满情绪；从业委会的艰难成立到与物业管理公司的协商和交涉未果；从法院依法审判到判决文书的强制执行；从业主选聘的物业公司进 驻小区到因无法交接管理而无奈地低调撤出；从业主一致对外到因信任危机而不得不由政府机构介入，如前不久引起社会各界广泛关注的“美然现象“，引发了社会上关于业主能否以物业管理公司服务存在瑕疵而拒绝缴纳物业管理费，进而要求解除物业管理合同？同样，物业管理公司能否以业主拒交物业管理费而停止物业管理服务，并进而要求解除物业管理合同的大讨论。

    7、物业管理合同内容含糊，模棱两可。不少业主反映，物业管理合同中对服务内容规定甚少，表述不清，容易产生歧义。如物业对小区安全是否负有法律责任问题，由于规定模糊、笼统，实践中较为随意，差别很大。有封闭车库的小区，摩托车、自行车等车辆被窃，物管多数赔偿业主的损失；而没有封闭车库的小区，车辆被窃，物管多数拒绝承担业主损失，如此操作上的差异其实并没有法律依据，导致同案不同判的现象，往往带来很大的纠纷；

8、多头管理，出现越权执法现象。对住宅小区内违章搭建问题，有的物业单独管，有的行政执法大队单独管，有的两者都去管或者都不管，要么重复管理，要么管理真空。有的物管企业滥用执法权，随意处罚，乱收费，激化了矛盾；

    四、解决对策

　　我国物业管理在立法与实践中的困境极不利于保护业主的合法权益，更不利于社会的安定和和谐，因此，完善我国现行物业管理方面的法规，是解决上述困境必须着力解决的一项问题。鉴于此，笔者提出以下建议或对策：

    1、建立健全业主大会制度和业主委员会制度  

    一切物管权应属于业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。尚未成立"两会"的小区，物业管理行政主管部门必须认真履行职责，将业主权利真正回归业主，使业主真正成为小区的主人，自主管理自己的事务，尽快指导和帮助小区业主成立"两会"，同时健全完善各项管理制度和议事规则。

    2、居委会和物业公司要摆正关系，明确职能  

    根据"居委会组织法"和"物管条例"，两者分别有明确的职责范围，工作权限是清晰的。实践中两者既要分工负责，各司其职，又要互相协作，形成"一盘棋"。物管企业应当积极配合居委会依法履行自治管理职能，支持其在社区开展各项社会事物，夯实社区的两个文明基石。

    3、公共建筑设施、场地不得任意改变用途业主、开发商、物管企业都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施的用途；市政建设单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。要依法严厉查处任意侵占公共道路、场地，以及违法进行装饰装修等损害公共利益的行为。　

    4、明确地方房管部门的失职责任，把物业管理的监督权授予广大业主。物管条例应当补充规定地方房地产行政管理部门对业主大会成立遭遇阻挠应承担的责任及其失职时应当承担的责任。广大业主也可以行使监督权，只有如此，才能够确保物业公司管理的规范化。

    5、建立专项维修基金管理委员会。专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位，建立专项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期予以公布。　

    6、从立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任（包括前期物业管理）。首先应明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业管理，其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。规定入住率达到一定比例或首次交付使用达到一定期限，房管部门必须组织业主筹备成立业主大会，如果建设单位或前期物业管理企业阻挠业主大会成立的，一定比例的业主可向房管部门申请强制成立业主大会，房管部门应当给予支持，否则，业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼，状告房管部门"不作为"。

　 业主大会成立并选举产生业主委员会后，在一定期限内应当作出选聘新物业管理企业的决定，在选聘新物业公司期间，建设单位须将物管条例规定的竣工验收资料、技术资料说明文件等移交业主委员会保管，由业主大会授权委托业主委员会在房管部门的指导和街道办事处的配合下确定物业管理企业，定聘后，业主委员会再将上述物业资料转交物业管理企业保管。物业管理企业直接对业主委员会负责，最终对业主大会负责。以此杜绝"老子"遗祸"儿子"担罪现象发生，对现有建设单位已设立的物业管理企业，可采取限期分离办法解决，使建设单位逐步淡出物业管理行业。 　　

    7、立法应明确业主委员会的法律地位，赋予业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格。按照目前法律规定业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他组织，不具备任何法律主体资格！这对于当事人的合法权益的及时有效保护，以及对法院的案件审理工作都将带来很大的困难和压力，它既不符合司法效率的原则，也不符合社会转贴于 酷文网-论文下载中心 http://www.coolwen.net